Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu – niezależnie od tego, czy dotyczy rynku pierwotnego, czy wtórnego. Dla wielu nabywców kluczowym pytaniem pozostaje: ile wyniosą koszty notarialne? Koszty notarialne to nie tylko opłata za przygotowanie aktu – obejmują też VAT, wpisy do księgi wieczystej, odpisy i ewentualne wpisy hipoteki. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości, źródła finansowania i rodzaju rynku (pierwotny/wtórny).Istotne są również przepisy, które regulują ich wysokość – w tym m.in. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r.
W artykule przeanalizujemy wszystkie składowe kosztów związanych z wizytą u notariusza – zarówno przy zakupie mieszkania od dewelopera, jak i z rynku wtórnego. Wyjaśnimy, kiedy obowiązuje podatek PCC, kto faktycznie ponosi koszty i czy można je obniżyć – np. negocjując stawkę z notariuszem lub wybierając odpowiedni moment podpisania umowy. Dodatkowo podpowiemy, jak zaplanować budżet na podstawie przykładowych kalkulacji i kiedy możliwe jest doliczenie tych wydatków do kredytu hipotecznego. Całość zamykamy sekcją FAQ, w której odpowiadamy na najczęstsze pytania kupujących – z perspektywy przepisów obowiązujących w Polsce.
Główne składniki kosztów notarialnych
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania można podzielić na cztery główne grupy: taksę notarialną, VAT, opłaty sądowe oraz dodatkowe koszty (np. odpisy, pełnomocnictwa). Każdy z tych elementów ma wpływ na końcowy koszt transakcji.
Obowiązkowe i opcjonalne koszty notarialne – co trzeba zapłacić, a co można pominąć?
Nie wszystkie opłaty związane z wizytą u notariusza są obligatoryjne. Warto rozróżnić koszty, które muszą zostać poniesione przez każdą osobę kupującą mieszkanie, od tych, które pojawiają się jedynie w szczególnych przypadkach.
Koszty obowiązkowe:
- Taksa notarialna (zgodnie z rozporządzeniem)
- VAT od taksy (23%)
- Wpis do księgi wieczystej (200 zł)
- PCC (jeśli dotyczy, np. przy rynku wtórnym)
- Odpis aktu notarialnego (dla każdej strony)
Koszty opcjonalne:
- Pełnomocnictwo (ok. 100–200 zł)
- Oświadczenia dodatkowe (np. o rozdzielności majątkowej)
- Umowa ustanowienia współwłasności
- Tłumacz przysięgły (dla cudzoziemców, 500–1 000 zł)
- Dodatkowe odpisy, załączniki i zaświadczenia
Dzięki tej wiedzy łatwiej zaplanować realny budżet – i nie przepłacać za czynności, które nie są wymagane w Twojej sytuacji.
Taksa notarialna i jej maksymalne stawki
Najważniejszym i najbardziej oczywistym składnikiem kosztów jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie należne notariuszowi za sporządzenie aktu notarialnego. Jej wysokość nie jest dowolna – określa ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ustalona jest według przedziałów wartości nieruchomości, a stawka rośnie wraz z ceną zakupu.
Dla mieszkania za 300 000 zł maksymalna stawka to ok. 1 730 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem – 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł).
Co istotne – jest to maksymalna możliwa kwota. W praktyce notariusze często stosują stawki niższe, zwłaszcza jeśli kancelaria obsługuje dużą liczbę klientów i prowadzi konkurencyjną politykę cenową. Możliwość negocjacji tej opłaty jest realna i warto z niej skorzystać – szczególnie w dużych miastach, gdzie konkurencja między kancelariami jest wyraźna.
Planujesz zakup mieszkania? Sprawdź oferty i porównaj koszty w praktyce
Koszty notarialne to tylko jeden z elementów całkowitego budżetu zakupu mieszkania. Kolejnym krokiem jest wybór konkretnej inwestycji – w lokalizacji, która odpowiada Twoim potrzebom i możliwościom.
Poznaj nowe mieszkania od sprawdzonego dewelopera – Resi Capital – w pięciu dużych miastach:
- mieszkania od dewelopera w Katowicach – sprawdź aktualną ofertę i układy lokali
- rynek pierwotny w Krakowie – nowe osiedla w dobrze skomunikowanych dzielnicach
- nowe mieszkania w Łodzi – funkcjonalne układy i szybki dostęp do centrum
- inwestycje mieszkaniowe we Wrocławiu – komfortowe lokale z księgą wieczystą
- mieszkania w Bielsku-Białej od Resi Capital – wybór dla osób szukających spokoju i dobrej infrastruktury
Zobacz lokalizacje, zapoznaj się z ofertą i porównaj warunki – aby świadomie wybrać mieszkanie, które odpowiada Twojemu budżetowi i celom zakupu.
Opłaty sądowe - wpisy do księgi wieczystej i hipoteki
Drugim obowiązkowym kosztem są opłaty sądowe, związane z dokonaniem wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Notariusz, oprócz sporządzenia aktu sprzedaży, składa również wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie nowego właściciela. Koszt tego wpisu to obecnie 200 zł – i jest to opłata stała, niezależna od wartości mieszkania.
Jeśli nabywca korzysta z kredytu hipotecznego, konieczne jest także dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej – w tym przypadku również pobierana jest opłata w wysokości 200 zł, co razem daje 400 zł opłat sądowych. Te kwoty nie trafiają do notariusza jako wynagrodzenie – są przekazywane do sądu i wynikają z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Podatek VAT od taksy notarialnej
Taksa notarialna jest obciążona 23% podatkiem VAT – np. 1 500 zł netto to 1 845 zł brutto. Jest to istotne przy kalkulacjach – wiele osób skupia się jedynie na kwocie bazowej, zapominając, że VAT znacząco wpływa na koszt końcowy.
Odpis aktu notarialnego i inne opłaty dodatkowe
Każda strona transakcji ma prawo (i obowiązek) otrzymać odpis aktu notarialnego, który również jest płatny. Koszt takiego odpisu zależy od liczby stron aktu i wynosi zazwyczaj około 6–10 zł za stronę. Przy bardziej rozbudowanych dokumentach (np. przy zakupie z kredytem, z wieloma załącznikami, dodatkowymi oświadczeniami czy zaświadczeniami) odpis może liczyć kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt stron, co podnosi koszt do kilkuset złotych. Dodatkowo, mogą pojawić się inne opłaty fakultatywne – jak np. sporządzenie pełnomocnictwa (ok. 100–150 zł), oświadczenia współwłaściciela, rozdzielności majątkowej, aktu podziału nieruchomości itp. Te dodatkowe elementy nie zawsze są konieczne przy standardowej sprzedaży, ale należy mieć świadomość, że każda dodatkowa czynność wykonywana przez notariusza generuje osobny koszt.
W praktyce suma wszystkich składników – taksy, VAT, opłat sądowych i odpisów – może wynieść od 2 000 do nawet 5 000 zł, w zależności od wartości nieruchomości i złożoności aktu.
Dodatkowy koszt - tłumacz przysięgły
Jeśli jedną ze stron transakcji jest osoba nieposługująca się językiem polskim, obecność tłumacza przysięgłego przy podpisaniu aktu notarialnego jest obowiązkowa. Koszt takiej usługi wynosi zazwyczaj od 500 do 1 000 zł – zależnie od języka, długości dokumentu i miejsca podpisania umowy.
Koszty notarialne a rodzaj rynku
Wysokość kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania zależy nie tylko od wartości nieruchomości i kancelarii notarialnej, ale również od rodzaju rynku – pierwotnego lub wtórnego. Choć samo sporządzenie aktu notarialnego wygląda podobnie, to różnice w strukturze transakcji, obowiązkach podatkowych i źródłach finansowania wpływają na końcową wysokość opłat.
Koszty przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego
Zaletą rynku pierwotnego jest brak podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Transakcje te objęte są podatkiem VAT, który jest już zawarty w cenie mieszkania – co oznacza oszczędność rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych.
Koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego – od osoby prywatnej – podpisuje się jeden akt notarialny, który przenosi własność. Brak wcześniejszej umowy deweloperskiej oznacza mniej formalności, ale nie zawsze niższe koszty. Największym wydatkiem jest tu podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Przykładowo, przy mieszkaniu za 500 000 zł, PCC wyniesie 10 000 zł. Kwotę tę pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego notariusz.
Do pozostałych kosztów należą:
- taksa notarialna – podobna jak przy rynku pierwotnym,
- VAT od taksy – 23%,
- wpis do księgi wieczystej – 200 zł,
- wpis hipoteki – 200 zł (jeśli zakup finansowany jest kredytem),
- odpis aktu notarialnego – uzależniony od długości dokumentu.
Dodatkowo mogą pojawić się opłaty za:
- pełnomocnictwo – np. gdy jedna ze stron nie może być obecna przy podpisaniu umowy,
- uzupełnienie dokumentacji – np. zaświadczenia o spłacie hipoteki, wypisy z ewidencji gruntów itp.
Aby uniknąć nieprzewidzianych kosztów i opóźnień, warto wcześniej skonsultować z notariuszem listę wymaganych dokumentów.
Rodzaj kosztu
Rynek pierwotny (od dewelopera)
Rynek wtórny (od osoby prywatnej)
Taksa notarialna
wg wartości nieruchomości (np. ~1 730 zł przy 300 tys.)
podobnie jak przy rynku pierwotnym
VAT od taksy (23%)
doliczany do wynagrodzenia notariusza
doliczany do wynagrodzenia notariusza
Wpis do księgi wieczystej
200 zł
200 zł
Wpis hipoteki (przy kredycie)
200 zł
200 zł
Odpis aktu notarialnego
100–300 zł (zależnie od objętości)
100–300 zł (zależnie od objętości)
Podatek PCC (2%)
0 zł (sprzedaż objęta VAT-em)
2% wartości nieruchomości (np. 10 000 zł przy 500 tys.)
Liczba aktów notarialnych
2 (umowa deweloperska + przeniesienie własności)
1 (od razu przeniesienie własności)
Możliwość negocjacji stawek
często oferowana przez dewelopera
zal
Zakup mieszkania we dwoje – bez ślubu i z podziałem udziałów
Coraz więcej par lub przyjaciół decyduje się na wspólny zakup mieszkania, nie będąc małżeństwem. W takiej sytuacji notariusz wpisuje obie osoby jako współwłaścicieli – zazwyczaj po połowie, chyba że strony postanowią inaczej.
Warto jednak zadbać o:
- określenie udziałów (np. 70/30 – jeśli wkłady finansowe są różne),
- ustalenie zasad korzystania z nieruchomości (opcjonalnie w formie umowy),
- ewentualne oświadczenia o rozdzielności majątkowej, jeśli strony są w związkach małżeńskich z innymi osobami.
Koszt przygotowania dodatkowej umowy współwłaścicieli to ok. 300–600 zł. Nie jest obowiązkowa, ale może pomóc uniknąć problemów w przyszłości.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
PCC (2%) to jeden z kluczowych kosztów przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Choć formalnie nie jest częścią opłat notarialnych, to właśnie notariusz pobiera ten podatek przy podpisaniu aktu sprzedaży i odprowadza go do urzędu skarbowego. W praktyce może to oznaczać wydatek rzędu kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych – warto więc wiedzieć, kiedy podatek obowiązuje i jak można go uniknąć.
Kiedy obowiązuje PCC, a kiedy nie
Obowiązuje: przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego – czyli od osoby prywatnej, gdy sprzedający nie jest podatnikiem VAT. Podatek wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości.
Nie obowiązuje: przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego – od dewelopera, gdy sprzedaż objęta jest podatkiem VAT (najczęściej 8% dla mieszkań do 150 m² lub 23% dla lokali użytkowych).
Jeśli transakcja podlega VAT – jak to ma miejsce na rynku pierwotnym – nie obowiązuje PCC. Szczegóły i przykładowe oszczędności opisujemy w sekcji: Koszty przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.
Uwaga: PCC nie obowiązuje przy podpisaniu umowy deweloperskiej, ponieważ nie dochodzi jeszcze do przeniesienia własności. Obowiązek podatkowy powstaje dopiero przy finalnej umowie sprzedaży – i tylko wtedy, gdy transakcja nie jest objęta VAT (co zdarza się wyjątkowo rzadko).
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania
Od 31 sierpnia 2023 r. osoby fizyczne nabywające swoje pierwsze mieszkanie są całkowicie zwolnione z PCC – nawet przy zakupie z rynku wtórnego.
Warunki zwolnienia:
- Kupujący nie może być obecnym ani byłym właścicielem mieszkania, domu lub spółdzielczego prawa do lokalu.
- Zwolnienie nie przysługuje, jeśli wcześniej posiadał chociaż część udziału (np. w ramach spadku).
- W przypadku zakupu przez parę lub małżeństwo – żadne z partnerów nie może mieć historii własności nieruchomości.
To ulga, która znacząco obniża próg wejścia w rynek mieszkaniowy – zwłaszcza dla młodych kupujących.
PCC przy zakupie hurtowym i ustanowieniu hipoteki
Zakup więcej niż jednego lokalu
Przy zakupie kilku mieszkań jednocześnie od dewelopera, transakcja może być objęta PCC, jeśli sprzedający korzysta ze zwolnienia z VAT (np. w ramach działalności mieszkaniowej). Tego typu przypadki wymagają dokładnej analizy – dlatego warto skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym.
Ustanowienie hipoteki
PCC występuje także przy ustanowieniu hipoteki na nieruchomości – np. jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Wynosi wtedy 0,1% od kwoty wierzytelności.
Przykład: przy kredycie 400 000 zł – PCC od hipoteki = 400 zł.
Podatek obowiązuje tylko wtedy, gdy hipoteka ustanawiana jest osobnym dokumentem, a nie w tym samym akcie, co umowa przenosząca własność. Dlatego ważna jest właściwa koordynacja działań między bankiem, notariuszem a nabywcą.
Rodzaj transakcji
Czy obowiązuje PCC?
Wysokość podatku
Uwagi / wyjątki
Zakup mieszkania z rynku wtórnego (osoba prywatna)
✅ Tak
2% wartości rynkowej mieszkania
Płacone przy akcie notarialnym; pobiera i odprowadza notariusz
Zakup mieszkania od dewelopera (rynek pierwotny)
❌ Nie
0 zł
Transakcja objęta VAT (8% lub 23%), dlatego PCC nie występuje
Zakup pierwszego mieszkania (po 31.08.2023 r.)
❌ Nie
0 zł
Zwolnienie dotyczy tylko osób fizycznych bez wcześniejszego prawa własności
Zakup kilku mieszkań jednocześnie od dewelopera
🟡 Możliwe
2% (jeśli sprzedaż zwolniona z VAT)
Wymaga analizy – obowiązuje przy braku VAT; warto skonsultować z notariuszem
Ustanowienie hipoteki – w osobnym dokumencie
✅ Tak
0,1% od wartości wierzytelności
Np. 400 zł przy kredycie 400 000 zł; nie dotyczy hipoteki w akcie własności
Umowa deweloperska (przedwstępna z deweloperem)
❌ Nie
0 zł
Nie dochodzi jeszcze do przeniesienia własności
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania na kredyt
Zakup mieszkania finansowany kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkowymi kosztami i formalnościami – zarówno po stronie banku, jak i notariusza. Choć sam akt notarialny przenoszący własność wygląda podobnie, pojawiają się dodatkowe opłaty wynikające z ustanowienia hipoteki oraz obowiązków podatkowych. Te elementy istotnie wpływają na końcowy budżet całej transakcji.
Wpis hipoteki i PCC od hipoteki
Każdy zakup mieszkania na kredyt wymaga ustanowienia hipoteki na rzecz banku – to zabezpieczenie udzielonego finansowania. Wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej wiąże się z:
- opłatą sądową – 200 zł (stała, niezależna od kwoty kredytu),
- podatkiem PCC – 0,1% od wysokości zabezpieczonej wierzytelności (np. 400 zł przy kredycie 400 000 zł).
Jeśli hipoteka ustanawiana jest bezpośrednio w akcie przenoszącym własność, obowiązek podatkowy może zostać automatycznie rozliczony przez notariusza. Natomiast gdy dokument powstaje osobno (np. w osobnym terminie), to kupujący musi samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek.
Wskazówka: Zadbaj o właściwą koordynację działań między bankiem, notariuszem a sobą – unikniesz niepotrzebnych formalności i opóźnień.
Uwaga dla cudzoziemców: potrzebny numer NIP
Jeśli kupujący pochodzi z zagranicy i nie ma polskiego obywatelstwa, musi posiadać numer NIP (Numer Identyfikacji Podatkowej), aby złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki (0,1%). Brak NIP może opóźnić finalizację transakcji – warto zadbać o to odpowiednio wcześniej.
Czy koszty notarialne można doliczyć do kredytu?
To jedno z częściej zadawanych pytań: czy bank może sfinansować także koszty notarialne, sądowe i PCC? Odpowiedź brzmi: tak, ale zależy to od polityki konkretnego banku i limitu wskaźnika LtV (loan-to-value).
- Część banków akceptuje powiększenie kwoty kredytu o tzw. koszty transakcyjne – w tym notarialne.
- Inne wymagają, by opłaty okołozakupowe były pokryte z wkładu własnego lub oszczędności.
- W programach typu "Bezpieczny Kredyt 2%" mogą obowiązywać dodatkowe ograniczenia ustawowe dotyczące finansowania tych kosztów.
Dlatego przed złożeniem wniosku kredytowego warto omówić temat z doradcą bankowym i sprawdzić, czy dane koszty są traktowane jako „kwalifikowane” do kredytowania.
Kiedy trzeba zapłacić koszty notarialne?
Koszty notarialne (taksa, opłaty sądowe, PCC od hipoteki) muszą zostać opłacone w dniu podpisania aktu notarialnego, a nie po wypłacie kredytu. Oznacza to, że:
- warto mieć środki zabezpieczone z góry – np. z wkładu własnego,
- brak środków może opóźnić podpisanie umowy lub uniemożliwić sfinalizowanie transakcji.
Kto ponosi koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?
Choć przepisy nie określają sztywnego podziału, w praktyce to kupujący ponosi większość kosztów notarialnych, w tym:
- taksę notarialną za akt sprzedaży,
- opłaty sądowe,
- podatek PCC (jeśli dotyczy),
- koszt odpisów aktu notarialnego.
Z kolei sprzedający pokrywa zwykle tylko koszt odpisu aktu dla siebie (jeśli go potrzebuje). Na rynku pierwotnym deweloperzy czasem partycypują w kosztach – np. pokrywają opłatę za umowę deweloperską lub oferują „akt gratis”.
Czy można negocjować podział kosztów?
Tak. Strony mają pełną swobodę w ustaleniu, kto pokrywa jakie opłaty. Możliwe warianty to np.
- podział kosztów po połowie,
- przejęcie całości opłat przez sprzedającego (np. jako element promocji),
- ustalenie ryczałtowej kwoty po stronie kupującego, a reszty po stronie dewelopera.
Uwaga: Taki podział warto zapisać w umowie przedwstępnej lub rezerwacyjnej – inaczej notariusz przyjmie domyślnie, że to kupujący ponosi wszystkie koszty.
Promocje notarialne – „akt gratis” od dewelopera
Wiele firm deweloperskich – zwłaszcza podczas trwania promocji – pokrywa za klienta pełne koszty umowy deweloperskiej lub aktu przeniesienia własności. Taka oferta może oznaczać realną oszczędność nawet 1 500–2 000 zł.
Warto zapytać doradcę handlowego, czy w danej inwestycji istnieje możliwość:
- podpisania aktu bez opłat (tzw. „akt gratis”),
- wspólnej obsługi wszystkich klientów przez jedną kancelarię – często z preferencyjną stawką taksy.
Element kosztów
Wysokość opłaty
Płatność
Możliwość finansowania z kredytu
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
200 zł (opłata stała)
Przy podpisaniu aktu notarialnego
Nie – opłacane z wkładu własnego
PCC od ustanowienia hipoteki
0,1% wartości kredytu (np. 400 zł przy 400 000 zł)
Przy podpisaniu aktu / osobno (jeśli oddzielnie ustanawiana)
Zwykle nie – wymagane przed uruchomieniem kredytu
Taksa notarialna (za akt sprzedaży)
Zależna od wartości nieruchomości (zgodnie z rozporządzeniem)
Przy podpisaniu aktu notarialnego
Czasem tak – zależy od banku i wskaźnika LtV
VAT od taksy notarialnej
23% od wartości taksy
Wliczony w koszt taksy – płatny przy akcie
Zwykle razem z taksą – jeśli ta podlega kredytowaniu
Odpis aktu notarialnego
ok. 6–10 zł za stronę (łącznie kilkadziesiąt do kilkuset zł)
Przy odbiorze aktu u notariusza
Raczej nie – płatne bezpośrednio
PCC od zakupu (jeśli dotyczy, np. rynek wtórny)
2% ceny zakupu (tylko rynek wtórny, chyba że kupujący ma zwolnienie)
Pobierany przez notariusza przy akcie sprzedaży (jeśli dotyczy)
Czasem tak – zależy od banku i programu (np. BK2%)
Jak obniżyć koszty notarialne?
Choć koszty związane z zakupem mieszkania mogą wydawać się sztywne, w rzeczywistości istnieje kilka sposobów na ich legalne obniżenie, bez uszczerbku dla bezpieczeństwa transakcji. Kluczem jest znajomość przepisów, rozsądne planowanie i świadomość tego, które elementy kosztów są stałe, a które podlegają negocjacjom.
Negocjowanie taksy notarialnej z notariuszem
Taksa notarialna – czyli wynagrodzenie notariusza – ma określoną wysokość maksymalną, ale może być dowolnie niższa, o ile notariusz się na to zgodzi. W praktyce oznacza to, że kupujący może (i powinien) porównać oferty kilku kancelarii i negocjować stawkę, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie konkurencja jest wyraźna.
Szczególnie dobrym momentem na negocjacje jest zakup lokalu w ramach inwestycji, w której deweloper współpracuje z konkretnym notariuszem – wówczas kancelaria obsługuje wiele klientów i może zaproponować preferencyjne stawki.
Uwaga: choć część notariuszy odmawia obniżania stawek, argumentując to „urzędowym charakterem zawodu”, nie ma przeszkód prawnych, by zaproponować niższą taksę, np. przy prostych transakcjach lub zakupie z gotówki.
Wybór formy umowy i momentu jej zawarcia
Koszty notarialne można także ograniczyć poprzez świadome zaplanowanie momentu podpisania poszczególnych umów. Przykładowo, w przypadku zakupu od dewelopera, podpisanie umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność odbywa się w dwóch etapach – co oznacza dwa osobne akty notarialne. Czasem jednak możliwe jest skrócenie procesu i połączenie tych umów, jeśli lokal jest gotowy do odbioru – wtedy oszczędzamy nawet kilkaset złotych.
Innym przypadkiem może być uniknięcie dodatkowego aktu ustanowienia hipoteki – jeśli bank i notariusz zgodzą się na włączenie tego oświadczenia bezpośrednio do głównego aktu sprzedaży. Pozwala to zaoszczędzić nie tylko czas, ale też koszt osobnego dokumentu i jego odpisów.
Warto również zwrócić uwagę na sezonowość – niektórzy notariusze oferują niższe stawki w „martwych miesiącach”, np. w styczniu, lutym lub sierpniu, gdy liczba transakcji spada. To kolejny powód, by zaplanować podpisanie umowy nie tylko pod kątem dostępności banku czy dewelopera, ale również kosztów okołotransakcyjnych.
Przepisy regulujące wysokość opłat
Podstawowym dokumentem prawnym regulującym maksymalne stawki, jakie może pobierać notariusz za swoje czynności, jest Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. To właśnie ten akt prawny określa, ile może wynieść maksymalna opłata za sporządzenie aktu notarialnego, w zależności od wartości przedmiotu czynności – czyli np. ceny nabywanej nieruchomości.
Rozporządzenie zawiera szczegółową tabelę progów, w których określona jest kwota bazowa taksy oraz procent od nadwyżki powyżej określonej wartości. Przykładowo:
- do 3 000 zł – maksymalna taksa to 100 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Dzięki temu systemowi kupujący może już na etapie planowania zakupu obliczyć górny pułap kosztów, jakie mogą zostać naliczone przez notariusza. Warto jednak pamiętać, że to maksymalne stawki – czyli notariusz nie może ich przekroczyć, ale może je dowolnie obniżyć.
Zasady ustalania wynagrodzenia notariusza
Choć rozporządzenie ustala limity, to każdy notariusz ma prawo stosować niższe stawki, zależnie od wewnętrznej polityki kancelarii. W praktyce oznacza to, że koszt aktu notarialnego nie musi być taki sam w każdej kancelarii – dlatego warto porównać oferty kilku notariuszy, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie konkurencja działa na korzyść klientów.
Wysokość wynagrodzenia zależy od:
- wartości nieruchomości (cena brutto),
- rodzaju umowy (sprzedaż, umowa deweloperska, darowizna, itd.),
- liczby stron aktu i załączników,
- dodatkowych czynności (np. pełnomocnictwa, oświadczenia, podziały).
Warto także zapytać kancelarię o łączny koszt „wszystkiego” – czyli taksy, VAT, opłat sądowych i odpisów. To pomoże uniknąć nieporozumień i pozwoli lepiej przygotować budżet.
Narzędzia pomocne przy planowaniu kosztów
Dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy – lub po dłuższej przerwie – ogromna liczba kosztów „dookoła aktu notarialnego” może być przytłaczająca. Dlatego warto skorzystać z internetowych kalkulatorów kosztów zakupu nieruchomości, które uwzględniają:
- cenę mieszkania brutto,
- rynek: pierwotny czy wtórny,
- sposób finansowania: kredyt lub gotówka,
- lokalizację (ma znaczenie przy opłatach sądowych),
- czy kupujący spełnia warunki do zwolnienia z PCC.
Dobre kalkulatory, np. dostępne na stronach banków hipotecznych lub portali mieszkaniowych, generują zestawienie orientacyjne – z podziałem na: taksę notarialną, VAT, wpisy sądowe, PCC, koszty kredytowe i prowizje. Choć wynik jest przybliżony, pozwala trafnie oszacować pełny budżet.
W przypadku zakupu mieszkania z deweloperskiej inwestycji warto zapytać doradcę handlowego, czy inwestor nie przygotował własnego kalkulatora – wielu deweloperów (np. Resi Capital) udostępnia narzędzia finansowe dedykowane konkretnej inwestycji, z uwzględnieniem realnych warunków promocji.
Przykładowa kalkulacja kosztów notarialnych
Dla zobrazowania całkowitych kosztów poniżej znajduje się przykładowa kalkulacja zakupu mieszkania o wartości 550 000 zł z rynku pierwotnego, finansowanego kredytem:
Rodzaj opłaty
Wartość (zł)
Taksa notarialna (ok. 1 970 zł netto)
1 970 zł
VAT od taksy (23%)
453 zł
Wpis do księgi wieczystej
200 zł
Wpis hipoteki (kredyt)
200 zł
PCC od hipoteki (0,1% od 450 000 zł)
450 zł
Odpis aktu notarialnego (ok. 15 stron)
ok. 150 zł
Suma orientacyjna
3 423 zł
Warto dodać, że w przypadku rynku wtórnego do powyższych kosztów należy doliczyć:
- PCC (2%) od ceny zakupu – w tym przypadku 11 000 zł,
co sprawia, że całkowity koszt wzrasta do ponad 14 000 zł.
Sprawdź to, zanim umówisz wizytę u notariusza
Zakup mieszkania to poważna decyzja – nie tylko finansowa, ale i formalna. Aby uniknąć niespodzianek przy podpisaniu aktu, przejdź przez krótką checklistę:
✅ Czy znasz pełny koszt taksy notarialnej, VAT i opłat sądowych?
✅ Czy ustaliłeś, kto ponosi koszty PCC (jeśli dotyczy)?
✅ Czy wiesz, czy wpis hipoteki będzie częścią głównego aktu?
✅ Czy masz pełen zestaw dokumentów (w tym dane do księgi wieczystej)?
✅ Czy wliczyłeś te koszty w swój budżet lub kredyt hipoteczny?
A teraz sprawdź dostępne mieszkania i wybierz lokalizację, która najlepiej pasuje do Twoich planów:
- mieszkania od dewelopera w Katowicach – dobrze skomunikowane dzielnice i nowoczesne osiedla
- rynek pierwotny w Krakowie – funkcjonalne układy i szybki dostęp do centrum
- nowe mieszkania w Łodzi – pełna własność, księga wieczysta i przemyślane układy
- inwestycje mieszkaniowe we Wrocławiu – sprawdzony deweloper, gotowe lokale i opcje kredytowe
- mieszkania w Bielsku-Białej od Resi Capital – dla szukających balansu między naturą a infrastrukturą
Podejmij świadomą decyzję – z pełną wiedzą o kosztach i formalnościach.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?
Koszt notariusza zależy od wartości nieruchomości i zakresu czynności. W przypadku mieszkania za 500 000 zł, całkowita opłata (taksa + VAT + sąd + odpisy) wynosi zwykle od 2 500 do 4 000 zł. W przypadku rynku wtórnego należy doliczyć dodatkowo 2% podatku PCC.
Czy koszty notarialne można wliczyć w kredyt?
Niektóre banki umożliwiają doliczenie kosztów notarialnych do kredytu hipotecznego, ale zależy to od polityki instytucji i relacji kredytu do wartości nieruchomości (LtV). Warto omówić to wcześniej z doradcą kredytowym.
Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego?
Kupujący powinien przygotować: dowód osobisty, numer księgi wieczystej, dane nieruchomości i umowę kredytową (jeśli dotyczy). Sprzedający musi przedstawić dokumenty własności i zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami.
Kto płaci za notariusza – kupujący czy sprzedający?
Zwyczajowo większość kosztów ponosi kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej. Uzgodnienia warto wpisać do umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej, by uniknąć nieporozumień.
Czy można negocjować stawkę notarialną?
Tak. Rozporządzenie określa maksymalne stawki, ale notariusz może zaproponować niższe wynagrodzenie – szczególnie przy prostych czynnościach lub dużych inwestycjach deweloperskich.
Czy przy zakupie mieszkania trzeba płacić PCC?
Tylko przy rynku wtórnym – 2% wartości nieruchomości. Zakup od dewelopera (rynek pierwotny) jest objęty VAT i nie podlega PCC, co oznacza realną oszczędność.
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
Opłata sądowa za wpis nowego właściciela to 200 zł. Jeśli ustanawiana jest hipoteka (np. przy kredycie), należy doliczyć kolejne 200 zł. Łącznie to 400 zł kosztów sądowych.
Jakie są opłaty notarialne przy zakupie mieszkania z kredytem?
Poza standardowymi kosztami notarialnymi trzeba doliczyć wpis hipoteki (200 zł) i podatek PCC od hipoteki – 0,1% od kwoty kredytu. Te opłaty mogą wynieść łącznie kilkaset złotych.
Czy przy pierwszym mieszkaniu płaci się podatek PCC?
Nie. Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące pierwsze mieszkanie (bez wcześniejszej własności lokalu) są zwolnione z podatku PCC – także przy zakupie z rynku wtórnego.