Podatek PCC a zakup mieszkania od dewelopera – kiedy obowiązuje?

Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu – bez względu na to, czy kupujemy swoje pierwsze „M”, czy inwestujemy w kolejną nieruchomość. Z taką transakcją wiąże się szereg formalności, w tym obowiązek zapłaty podatków. Jednym z nich jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który – w zależności od okoliczności – może, ale nie musi obciążać kupującego. W 2025 roku obowiązują przepisy, które wprowadzają istotne rozróżnienia w zależności od typu rynku, liczby mieszkań czy sposobu finansowania zakupu.

W praktyce wiele osób nie ma pewności, czy zakup mieszkania od dewelopera oznacza konieczność zapłaty PCC, czym różni się ta sytuacja od transakcji na rynku wtórnym, a także jaką rolę odgrywa tu faktura VAT. Dodatkowo, nowe przepisy wprowadziły preferencje podatkowe dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, a także nową stawkę 6% dla nabywców większej liczby lokali. Warto znać szczegóły – zarówno w kontekście planowania budżetu, jak i dopełniania obowiązków wobec urzędu skarbowego.

W niniejszym poradniku kompleksowo omawiamy sytuacje, w których podatek PCC jest należny, kiedy można skorzystać ze zwolnienia, jakie formalności są z nim związane oraz jak nowe przepisy wpływają na nabywców w 2025 roku.

Kiedy obowiązuje podatek PCC przy zakupie mieszkania?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) obowiązuje przede wszystkim przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, czyli od poprzedniego właściciela – osoby prywatnej lub firmy, która nie wystawia faktury VAT. W takiej sytuacji kupujący musi zapłacić podatek PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Jest to obowiązek ustawowy i dotyczy również zakupu udziału w lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warto pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. To nabywca nieruchomości jest zobowiązany do złożenia deklaracji PCC-3 oraz uiszczenia stosownej kwoty podatku w terminie 14 dni od dnia zawarcia transakcji – chyba że obowiązek ten zostaje przejęty przez notariusza, jak to ma miejsce w przypadku wielu standardowych transakcji.

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym

Kluczową różnicą między rynkiem pierwotnym a wtórnym – z punktu widzenia PCC – jest źródło pochodzenia nieruchomości i forma opodatkowania. Na rynku wtórnym mieszkania są kupowane od osób prywatnych lub podmiotów niewystawiających faktury VAT – i wówczas PCC w wysokości 2% jest obowiązkowy.

Z kolei na rynku pierwotnym, czyli przy zakupie od dewelopera, transakcja jest objęta podatkiem VAT (zwykle 8% lub 23%), więc nie podlega opodatkowaniu PCC. Zasada ta wynika z przepisów, które mają na celu uniknięcie podwójnego opodatkowania jednej transakcji. Nabywca płaci w cenie mieszkania VAT, który deweloper odprowadza do urzędu skarbowego, i tym samym nie składa deklaracji PCC-3 ani nie opłaca dodatkowego podatku.

Zakup od dewelopera a obowiązek podatkowy

W przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera, kupujący nie płaci podatku PCC – pod warunkiem, że transakcja podlega opodatkowaniu VAT. W praktyce tak jest niemal zawsze, gdyż nowe mieszkania są sprzedawane z VAT-em, a jego wysokość (8% lub 23%) jest już uwzględniona w cenie ofertowej. Dowodem na to, że nabywca nie ma obowiązku płacenia PCC, jest faktura VAT wystawiona przez dewelopera. To ona potwierdza, że podatek został już naliczony, a transakcja nie podlega dodatkowemu opodatkowaniu PCC. Dzięki temu nabywca unika składania deklaracji PCC-3 i rozliczania się samodzielnie z urzędem.

Kiedy PCC nie obowiązuje – wyjątki i szczególne przypadki

Są sytuacje, w których mimo zakupu na rynku wtórnym PCC nie trzeba płacić. Najważniejsza z nich dotyczy osób fizycznych, które po raz pierwszy nabywają lokal mieszkalny – od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje w takim przypadku pełne zwolnienie z PCC. Ulga ta przysługuje niezależnie od wieku, źródła finansowania czy statusu majątkowego – kluczowe jest, aby nabywca nigdy wcześniej nie był właścicielem mieszkania, domu lub udziału w nieruchomości mieszkalnej. Zwolnienie dotyczy również transakcji, które podlegają VAT – jak zakup od dewelopera – ponieważ VAT automatycznie wyklucza konieczność zapłaty PCC. Kolejnym wyjątkiem jest nabycie udziału w nieruchomości w drodze dziedziczenia – spadek nie jest traktowany jako czynność cywilnoprawna, więc nie generuje obowiązku podatkowego, chyba że następuje dodatkowa, odpłatna umowa przeniesienia udziału.

Podatek VAT a zakup mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera różni się od transakcji na rynku wtórnym nie tylko etapem inwestycyjnym, ale przede wszystkim formą opodatkowania. W przypadku rynku pierwotnego, cena mieszkania zawiera już podatek od towarów i usług (VAT) – jest to standardowa praktyka wynikająca z przepisów podatkowych obowiązujących w Polsce. W związku z tym nie ma konieczności opłacania dodatkowego podatku PCC, co upraszcza rozliczenia dla nabywcy i eliminuje ryzyko podwójnego opodatkowania.

VAT w przypadku nowych mieszkań zazwyczaj wynosi 8% (dla lokali mieszkalnych do 150 m²) lub 23% (dla większych powierzchni i lokali użytkowych). Podatek ten jest już zawarty w cenie ofertowej mieszkania, więc kupujący nie musi samodzielnie odprowadzać żadnych dodatkowych kwot do urzędu skarbowego – odpowiedzialność ta leży po stronie dewelopera.

Dlaczego VAT zastępuje PCC na rynku pierwotnym?

Podstawą tego rozróżnienia jest zasada, zgodnie z którą jedna transakcja nie powinna być objęta jednocześnie podatkiem VAT i PCC. Skoro zakup mieszkania od dewelopera podlega VAT – a tak jest w przypadku niemal wszystkich mieszkań na rynku pierwotnym – to automatycznie wyłącza to obowiązek zapłaty PCC przez nabywcę. Taki mechanizm ma charakter systemowy i wynika z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zastosowanie tej zasady jest bardzo praktyczne: VAT zastępuje PCC, ponieważ obejmuje całą wartość transakcji, a jego zapłata przez dewelopera do urzędu skarbowego następuje automatycznie na podstawie wystawionej faktury. Dzięki temu kupujący nie musi się martwić ani o deklaracje podatkowe, ani o dodatkowe obowiązki – cały proces jest dla niego prostszy, szybszy i bardziej przewidywalny.

Faktura VAT jako dowód transakcji z deweloperem

W transakcjach zawieranych na rynku pierwotnym, kluczowym dokumentem potwierdzającym sprzedaż jest faktura VAT wystawiona przez dewelopera. To właśnie ten dokument jednoznacznie wskazuje, że cena zawiera podatek VAT, a więc kupujący jest zwolniony z obowiązku zapłaty PCC. Faktura VAT pełni funkcję nie tylko księgową, ale także dowodową – stanowi podstawę do potwierdzenia, że zakup mieszkania odbył się zgodnie z obowiązującym prawem podatkowym.

W przypadku kontroli lub konieczności wyjaśnienia statusu podatkowego transakcji, faktura VAT jest dokumentem, który jednoznacznie pokazuje, że nabywca mieszkania nie ma już żadnych zobowiązań względem podatku PCC. To istotne zwłaszcza wtedy, gdy kupujący rozważa finansowanie zakupu kredytem i potrzebuje kompletnej dokumentacji dla banku lub urzędu skarbowego.

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

Od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). To ważna zmiana, która eliminuje jedną z istotnych barier finansowych dla nabywców, którzy dotąd musieli doliczyć do kosztów zakupu 2% podatku PCC. Dzięki nowelizacji przepisów, osoby fizyczne, które spełniają określone warunki, nie muszą go płacić – nawet jeśli kupują mieszkanie od osoby prywatnej, a nie od dewelopera.

Celem tej ulgi jest wsparcie osób rozpoczynających samodzielne życie, zwiększenie dostępności mieszkań oraz ograniczenie kosztów wejścia na rynek nieruchomości dla młodszych nabywców i singli.

Kto może skorzystać ze zwolnienia?

Z ulgi mogą skorzystać osoby fizyczne, które nie posiadały wcześniej prawa własności żadnego mieszkania, domu jednorodzinnego ani udziału w takich nieruchomościach. Zwolnienie dotyczy zarówno osób młodych, jak i starszych – wiek nabywcy nie ma znaczenia. Nie jest też istotne, czy zakup mieszkania będzie finansowany gotówką czy kredytem hipotecznym. Warto jednak podkreślić, że zwolnienie dotyczy tylko jednej transakcji – pierwszego zakupu. Kolejne nieruchomości, nabyte na rynku wtórnym, będą już objęte standardowym podatkiem PCC, o ile nie będą podlegały innym zwolnieniom lub opodatkowaniu VAT.

Warunki formalne i ograniczenia

Aby skorzystać ze zwolnienia z PCC, nabywca musi złożyć oświadczenie w akcie notarialnym, że spełnia warunki ustawowe – tzn. że nie posiadał dotąd mieszkania ani domu i nie był współwłaścicielem takiej nieruchomości. Notariusz uwzględnia to w treści dokumentu, co stanowi podstawę do zastosowania zwolnienia.

Ulga nie przysługuje osobom, które wcześniej posiadały lokal lub dom, nawet jeżeli było to jedynie w formie niewielkiego udziału. Wyjątkiem są sytuacje, w których nabycie udziału nastąpiło w drodze dziedziczenia, co wyjaśniam poniżej. Dodatkowo, zwolnienie obejmuje tylko zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego z lokalem mieszkalnym – nie dotyczy lokali użytkowych, działek czy budynków o charakterze komercyjnym.

Dziedziczenie udziału a prawo do ulgi

Dziedziczenie udziału w mieszkaniu nie przekreśla automatycznie prawa do zwolnienia z PCC. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, osoby, które odziedziczyły udział w nieruchomości, nadal mogą skorzystać z ulgi, o ile udział ten nie dawał im prawa do wyłącznego korzystania z całego lokalu mieszkalnego. Kluczowe jest tu rozróżnienie między formalnym współwłasnym prawem a faktycznym posiadaniem mieszkania.

W praktyce oznacza to, że jeżeli ktoś odziedziczył niewielki udział w domu lub mieszkaniu, ale nie mieszkał tam samodzielnie ani nie korzystał z lokalu jako właściciel, może zostać zakwalifikowany jako osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie. Taka interpretacja przepisów ma na celu wyeliminowanie niesprawiedliwości i umożliwienie skorzystania z ulgi osobom, które realnie nie miały wcześniej możliwości samodzielnego zamieszkania.

Szukasz mieszkania bez podatku PCC? Sprawdź ofertę Resi Capital

Zakup mieszkania od dewelopera to nie tylko nowy standard, ale także brak dodatkowego podatku PCC. Resi Capital oferuje nowoczesne lokale w najlepszych lokalizacjach w Polsce.

Mieszkania w Katowicach – dynamicznie rozwijające się dzielnice i funkcjonalny układ mieszkań.
Mieszkania w Krakowie – prestiżowe inwestycje w sąsiedztwie centrum i terenów zielonych.
Mieszkania w Łodzi – wyjątkowy klimat odnowionych pofabrycznych przestrzeni.
Mieszkania we Wrocławiu – wygodna komunikacja i widoki na Odrę.
Mieszkania w Bielsku-Białej – komfort życia u podnóża Beskidów.

Zobacz dostępne inwestycje i wybierz nieruchomość, która odpowiada Twoim oczekiwaniom.

PCC przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań

Od 31 sierpnia 2023 roku osoby fizyczne, które kupują szóste lub kolejne mieszkanie na rynku pierwotnym, muszą liczyć się z nowym obowiązkiem podatkowym – zapłatą podatku PCC. Jest to istotna zmiana w porównaniu do wcześniejszych lat, kiedy transakcje z deweloperem były w całości objęte wyłącznie podatkiem VAT i nie generowały dodatkowego obciążenia w postaci PCC. Nowe regulacje wprowadzają odrębne traktowanie dla nabywców, którzy systematycznie powiększają portfel mieszkaniowy, najczęściej z myślą o wynajmie lub dalszym obrocie. Celem tej zmiany jest ograniczenie zjawiska hurtowego wykupu mieszkań i zapewnienie większej dostępności lokali dla kupujących w celach mieszkaniowych.

Nowa stawka 6% – kogo dotyczy?

Zgodnie z obowiązującą ustawą, stawka 6% podatku PCC dotyczy osób fizycznych, które nabywają szóste i każde kolejne mieszkanie na rynku pierwotnym, o ile zakup nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Co istotne, nowe przepisy mają charakter selektywny – nie dotyczą spółek, funduszy inwestycyjnych ani firm deweloperskich, lecz wyłącznie osób prywatnych. Warunkiem powstania obowiązku podatkowego jest spełnienie dwóch przesłanek: zakup mieszkania od podmiotu wystawiającego fakturę VAT (czyli dewelopera) oraz posiadanie już pięciu lokali mieszkalnych w momencie zakupu. W przypadku współwłasności, udziały są również uwzględniane w limicie – jeżeli dana osoba współdzieli mieszkania, wliczają się one do ogólnej liczby posiadanych lokali. Wprowadzenie nowej stawki podatku ma z założenia charakter prewencyjny i dotyczy ograniczonego grona kupujących. Mimo to warto mieć świadomość, że szóste mieszkanie – nawet od dewelopera – może wiązać się z koniecznością zapłaty nie tylko VAT-u, ale także 6% PCC, liczonego od wartości rynkowej lokalu.

Zakup wielu lokali od dewelopera a obowiązek podatkowy

W przypadku zakupu kilku mieszkań od dewelopera – niezależnie, czy w jednym budynku, czy w ramach różnych inwestycji – obowiązek zapłaty PCC pojawia się dopiero przy szóstym lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy lokale zostały nabyte jednorazowo, czy w różnych transakcjach – ustawa uwzględnia łączną liczbę posiadanych mieszkań w momencie zawarcia umowy sprzedaży kolejnego.

W praktyce oznacza to, że przy zakupie pierwszego do piątego mieszkania od dewelopera nadal obowiązuje wyłącznie podatek VAT, natomiast przy szóstym – mimo że deweloper nadal wystawia fakturę VAT – kupujący dodatkowo musi rozliczyć 6% podatku PCC. Dodatkowe formalności, takie jak złożenie deklaracji PCC-3 i opłacenie podatku, leżą po stronie nabywcy, chyba że obowiązek ten przejmuje notariusz.Warto również podkreślić, że wprowadzenie 6% stawki nie ma zastosowania do mieszkań kupowanych na rynku wtórnym – tam nadal obowiązuje standardowe 2% PCC, niezależnie od liczby lokali, które posiada kupujący.

Obowiązki formalne związane z podatkiem PCC

Kupno mieszkania wiąże się nie tylko z decyzjami finansowymi, ale również z określonymi obowiązkami podatkowymi. Jeśli transakcja podlega opodatkowaniu PCC – a więc nie jest objęta podatkiem VAT – kupujący musi samodzielnie zadbać o dopełnienie formalności wobec urzędu skarbowego. Podstawowym obowiązkiem jest złożenie deklaracji PCC-3 oraz opłacenie należnego podatku, którego wysokość wynosi zazwyczaj 2% wartości rynkowej nieruchomości.

W niektórych przypadkach, takich jak zakup szóstego i kolejnych mieszkań na rynku pierwotnym, obowiązek ten może być mniej oczywisty, ponieważ transakcja nadal objęta jest VAT-em. Jednak nowe przepisy wyraźnie wskazują, że równoległy obowiązek PCC również powstaje, i to nabywca ponosi odpowiedzialność za jego rozliczenie.

Deklaracja PCC-3 – kiedy i jak ją złożyć?

Deklarację PCC-3 należy złożyć w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości – najczęściej jest to akt notarialny podpisany u notariusza. Formularz składa się elektronicznie przez system e-Deklaracje lub w formie papierowej we właściwym urzędzie skarbowym, zgodnie z miejscem zamieszkania nabywcy, nie zaś lokalizacją nieruchomości. W deklaracji należy wskazać m.in. dane stron, wartość rynkową nieruchomości, podstawę opodatkowania oraz wyliczoną kwotę podatku. W przypadku zakupu kolejnego mieszkania (np. szóstego z rzędu), konieczne jest również oznaczenie, że transakcja dotyczy sytuacji, w której obowiązuje stawka 6% PCC. Warto pamiętać, że nawet jeżeli podatek został zapłacony w ramach aktu notarialnego, a obowiązek nie został przejęty przez notariusza – to nadal kupujący odpowiada za prawidłowe rozliczenie się z urzędem.

Termin zapłaty podatku PCC

Podatek PCC należy opłacić w tym samym terminie, co złożenie deklaracji – czyli w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży. Przekroczenie tego terminu wiąże się z ryzykiem naliczenia odsetek za zwłokę oraz ewentualnych sankcji skarbowych. W przypadku podatku w wysokości 2% od wartości nieruchomości, kwota należna może być znacząca, dlatego istotne jest, by zaplanować ten wydatek z odpowiednim wyprzedzeniem – najlepiej już na etapie budżetowania zakupu mieszkania.

Wpłaty dokonuje się na rachunek bankowy urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania kupującego. W tytule przelewu warto wskazać numer aktu notarialnego i adres nabywanej nieruchomości, aby uniknąć nieporozumień lub błędów księgowych.

Rola notariusza w poborze podatku

W niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy transakcja dotyczy rynku wtórnego, rolę pośrednika w poborze PCC przejmuje notariusz. Oznacza to, że podczas podpisywania aktu notarialnego kupujący uiszcza podatek bezpośrednio u notariusza, który następnie przekazuje należność do urzędu skarbowego oraz samodzielnie przygotowuje i przesyła deklarację PCC-3 w imieniu klienta.

Rozwiązanie to znacząco upraszcza cały proces dla nabywcy, który nie musi martwić się o osobne formalności po podpisaniu umowy. Warto jednak pamiętać, że notariusz nie zawsze przejmuje ten obowiązek – szczególnie w przypadku nowych, mniej typowych przepisów, jak np. 6% PCC przy zakupie wielu mieszkań od dewelopera. W takich sytuacjach to nadal kupujący ponosi pełną odpowiedzialność za złożenie deklaracji i zapłatę podatku.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawy prawne

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) jest regulowany ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. To właśnie ten akt prawny stanowi fundament dla określenia, które transakcje podlegają PCC, jaka jest stawka podatku, kto jest zobowiązany do jego zapłaty oraz w jakim terminie należy to zrobić. Ustawa precyzyjnie definiuje zarówno przedmiot opodatkowania, jak i podmioty zobowiązane, a także określa sytuacje, w których możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia.

W kontekście rynku nieruchomości, ustawa obejmuje m.in. umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, domów, działek, a także ustanowienie hipoteki czy umowy spółek. To właśnie na jej podstawie rozróżnia się obowiązki podatkowe przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, a także ustala zasady opodatkowania transakcji zawieranych między osobami fizycznymi lub z udziałem podmiotów gospodarczych.

Co reguluje ustawa o PCC?

Ustawa o PCC określa przede wszystkim zakres czynności podlegających opodatkowaniu, wysokość stawek podatku, katalog podmiotów zobowiązanych do zapłaty oraz warunki korzystania z ulg i zwolnień. W odniesieniu do zakupu nieruchomości, jednym z najważniejszych przepisów jest rozróżnienie sytuacji, gdy transakcja podlega podatkowi VAT – wówczas nie powstaje obowiązek zapłaty PCC, co ma kluczowe znaczenie w przypadku rynku pierwotnego.

Ustawa wprowadza również mechanizmy przeciwdziałania nadużyciom – np. obowiązek wykazania wartości rynkowej nieruchomości w deklaracji podatkowej, co ma zapobiegać zaniżaniu podstawy opodatkowania. Dodatkowo, reguluje procedury deklaracyjne, terminy zapłaty oraz skutki uchybień, takie jak odsetki za zwłokę czy kary administracyjne. Ważnym elementem ustawy są także zasady zwolnień z PCC, np. dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, co pozwala realnie zmniejszyć koszty nabycia nieruchomości – szczególnie na rynku wtórnym.

Zmiany w przepisach od 31 sierpnia 2023 roku

Nowelizacja ustawy o PCC, która weszła w życie 31 sierpnia 2023 roku, wprowadziła dwie kluczowe zmiany istotne dla rynku mieszkaniowego. Po pierwsze, osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym zostały zwolnione z obowiązku zapłaty podatku PCC. Ulga ta nie jest uzależniona od wieku ani źródła finansowania zakupu – dotyczy wszystkich, którzy wcześniej nie posiadali żadnego mieszkania, domu ani udziału w nieruchomości mieszkalnej.

Po drugie, ustawodawca wprowadził nową, 6-procentową stawkę PCC dla nabywców, którzy decydują się na zakup szóstego i kolejnego mieszkania na rynku pierwotnym. Przepis ten ma na celu ograniczenie spekulacyjnego wykupu lokali i jest ukierunkowany głównie na osoby fizyczne inwestujące w mieszkania na wynajem. W praktyce oznacza to, że przy zakupie np. szóstego lokalu od dewelopera, nabywca ponosi nie tylko koszt VAT-u, ale również dodatkowe 6% PCC, co znacząco zwiększa koszt transakcji.

Nowe przepisy zmieniają zasady gry na rynku mieszkaniowym – z jednej strony ułatwiają wejście na rynek osobom kupującym pierwsze mieszkanie, z drugiej nakładają wyższe obciążenia na inwestorów, co ma sprzyjać większej dostępności mieszkań dla użytkowników końcowych.

Nowe mieszkanie bez dodatkowych kosztów? To możliwe z Resi Capital

Na rynku pierwotnym nie zapłacisz PCC, a cena zawiera już VAT. Skorzystaj z tej przewagi i sprawdź aktualne inwestycje Resi Capital:

Oszczędzaj na podatkach – inwestuj świadomie.

Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania

Zakup mieszkania – niezależnie od tego, czy na rynku pierwotnym, czy wtórnym – wiąże się z dodatkowymi kosztami, które wykraczają poza samą cenę nieruchomości. Choć podatek PCC to jeden z najważniejszych elementów tych opłat, to nie można zapominać o takie notarialnej, opłatach sądowych czy prowizji pośrednika, które często zaskakują nabywców dopiero na etapie finalizacji transakcji.

Uwzględnienie wszystkich tych kosztów już na początku planowania zakupu pozwala lepiej ocenić realny budżet i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Warto zaznaczyć, że niektóre z tych opłat są obowiązkowe z mocy prawa, inne – jak prowizja biura nieruchomości – zależą od warunków indywidualnej umowy z pośrednikiem.

Taksa notarialna i inne opłaty

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, jest jednym z podstawowych kosztów związanych z zakupem mieszkania. Jej wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości. Dla mieszkań w typowych przedziałach cenowych (np. 400–800 tys. zł) opłata ta wynosi zazwyczaj od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Choć jest to stawka maksymalna, notariusze często stosują niższe kwoty, szczególnie w dużych miastach. Do taksy doliczany jest podatek VAT (23%), a także opłaty dodatkowe – w tym opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł, oraz 100 zł za wpis hipoteki (jeśli zakup jest finansowany kredytem). Koszty te są obowiązkowe i niezależne od tego, czy mieszkanie kupujemy od dewelopera, czy osoby prywatnej.

Koszty pośrednika i ich wpływ na całkowity wydatek

Jeśli zakup mieszkania odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, należy również uwzględnić prowizję dla pośrednika. Zazwyczaj wynosi ona od 1,5% do 3% wartości nieruchomości – i to netto, co oznacza, że do kwoty należy doliczyć jeszcze 23% VAT. W niektórych przypadkach to sprzedający pokrywa całość wynagrodzenia pośrednika, ale coraz częściej koszt ten jest dzielony lub w całości przerzucany na kupującego. Prowizja biura nieruchomości może znacząco wpłynąć na całkowity koszt zakupu – szczególnie w przypadku mieszkań droższych, gdzie kwota prowizji sięga nawet kilkunastu tysięcy złotych. Dlatego tak ważne jest, by przed podjęciem decyzji o współpracy z pośrednikiem jasno określić warunki umowy i sprawdzić, co konkretnie zawiera się w obsłudze.

Zakup mieszkania na kredyt a podatek PCC

Zakup mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego nie zwalnia kupującego z obowiązku zapłaty podatku PCC – jeśli sama transakcja sprzedaży podlega temu podatkowi. Oznacza to, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, kupujący mimo sfinansowania zakupu kredytem nadal musi zapłacić 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości. Kredyt nie wpływa na wysokość ani na konieczność uiszczenia tego podatku, ponieważ podstawą opodatkowania jest sama czynność cywilnoprawna – czyli umowa sprzedaży – a nie źródło finansowania.

W przypadku rynku pierwotnego sytuacja nie zmienia się również na niekorzyść kredytobiorcy – zakup mieszkania od dewelopera, który dolicza VAT, jest zwolniony z PCC niezależnie od tego, czy transakcja jest finansowana kredytem, czy gotówką. Ostatecznie więc, sam kredyt nie generuje dodatkowego obowiązku podatkowego z tytułu zakupu nieruchomości, ale może powodować opodatkowanie w innym zakresie – związanym z zabezpieczeniem wierzytelności.

PCC od ustanowienia hipoteki zwykłej i kaucyjnej

Podpisanie umowy kredytowej wiąże się z ustanowieniem hipoteki, która stanowi zabezpieczenie dla banku. W zależności od rodzaju hipoteki, może to oznaczać powstanie dodatkowego obowiązku zapłaty podatku PCC.

Jeżeli ustanowiona jest hipoteka kaucyjna lub zwykła, a umowa nie wskazuje konkretnej kwoty zabezpieczenia, urząd skarbowy może uznać, że czynność ta podlega opodatkowaniu – zwykle stawką 0,1% wartości zabezpieczenia (dla hipoteki kaucyjnej). W praktyce jednak, w przypadku kredytów hipotecznych na zakup mieszkań, banki zazwyczaj wprowadzają rozwiązania, które pozwalają na objęcie takiej hipoteki zwolnieniem z PCC – np. poprzez odpowiednie zapisy w treści aktu notarialnego lub umowy kredytowej.

Warto dodać, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, hipoteka ustanowiona na rzecz banku w związku z udzieleniem kredytu mieszkaniowego jest najczęściej zwolniona z podatku PCC – co znajduje również odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Krajową Informację Skarbową.

Czy kredyt wpływa na obowiązek podatkowy?

Samo finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym nie wpływa bezpośrednio na powstanie obowiązku podatkowego z tytułu PCC – decydujące znaczenie ma tu rodzaj rynku i źródło zakupu. Jeśli transakcja odbywa się na rynku wtórnym, a kupujący zawiera umowę sprzedaży z osobą fizyczną, to podatek PCC w wysokości 2% nadal jest należny, nawet jeśli pełna cena zakupu pochodzi z kredytu bankowego.

Natomiast w przypadku rynku pierwotnego – czyli zakupu od dewelopera – kredyt nie zmienia nic w kontekście PCC: obowiązek podatkowy nie powstaje, ponieważ transakcja objęta jest VAT-em. Wyjątkiem są przypadki, gdy mamy do czynienia z zakupem szóstego lub kolejnego mieszkania, wówczas niezależnie od sposobu finansowania, nabywca musi zapłacić dodatkowy 6-procentowy PCC – zgodnie z nowelizacją obowiązującą od 31 sierpnia 2023 roku.

Wartość rynkowa nieruchomości a wysokość PCC

Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zależy bezpośrednio od wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy. To właśnie ta wartość, a nie cena wpisana w umowie sprzedaży, stanowi podstawę opodatkowania. Oznacza to, że jeśli cena w akcie notarialnym zostałaby znacznie zaniżona względem wartości rynkowej, urząd skarbowy może zakwestionować podstawę opodatkowania i wezwać strony do jej urealnienia – co w praktyce oznacza obowiązek dopłaty brakującego podatku. Dlatego tak istotne jest, aby cena mieszkania wpisana do aktu notarialnego odpowiadała realiom rynkowym, uwzględniając lokalizację, standard, metraż i inne cechy nieruchomości.

Jak ustalana jest podstawa opodatkowania?

Podstawą do obliczenia PCC jest wartość rynkowa nieruchomości w dniu zawarcia umowy, a nie cena nabycia sama w sobie. Ustawa wskazuje, że wartość rynkową należy określać na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej lokalizacji, przy uwzględnieniu stanu i rodzaju przedmiotu transakcji.

Jeśli urząd skarbowy uzna, że podana przez strony wartość odbiega od realiów rynkowych, ma prawo wszcząć postępowanie w celu jej weryfikacji. W skrajnych przypadkach może zostać powołany rzeczoznawca majątkowy, którego opinia stanie się podstawą do ustalenia nowej wysokości podatku.

Warto więc zadbać, by zadeklarowana wartość nieruchomości w akcie notarialnym była rzetelna i zgodna z cenami rynkowymi – co zabezpiecza strony transakcji przed konsekwencjami podatkowymi.

Znaczenie ceny rynkowej w deklaracji PCC

W deklaracji PCC-3, którą składa nabywca nieruchomości, obowiązkowe jest wskazanie wartości rynkowej nabywanego lokalu – niezależnie od tego, jaka kwota została zapisana w umowie sprzedaży. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli strony umówią się na niższą cenę (np. przy zakupie od znajomego), deklaracja musi uwzględniać realną wartość rynkową. To jeden z mechanizmów ustawowych, które mają chronić budżet państwa przed zaniżaniem podatków poprzez umowy pozorne lub nieodzwierciedlające rynkowych realiów. Dla kupującego oznacza to konieczność rzetelnego oszacowania wartości lokalu – najlepiej z pomocą pośrednika, rzeczoznawcy lub poprzez analizę cen podobnych nieruchomości w okolicy.

Umowy przy zakupie mieszkania a obowiązek PCC

Obowiązek zapłaty podatku PCC powstaje nie w chwili zawarcia dowolnej umowy dotyczącej nieruchomości, ale dopiero w momencie podpisania umowy przenoszącej własność – czyli najczęściej aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Umowy przedwstępne, rezerwacyjne czy deweloperskie nie powodują powstania obowiązku podatkowego w zakresie PCC, ponieważ nie skutkują jeszcze przeniesieniem prawa własności.To właśnie umowa sprzedaży, zawarta w formie aktu notarialnego, rodzi skutki cywilnoprawne, które są opodatkowane zgodnie z ustawą. W zależności od źródła zakupu i warunków transakcji, może to oznaczać powstanie obowiązku zapłaty PCC – lub zwolnienie, np. w przypadku zakupu od dewelopera.

Umowa kupna-sprzedaży a powstanie obowiązku podatkowego

Z chwilą podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, po stronie kupującego powstaje obowiązek zapłaty podatku PCC, jeśli transakcja nie jest objęta VAT. Dotyczy to typowo zakupu mieszkania na rynku wtórnym, czyli od osoby prywatnej lub podmiotu niebędącego czynnym podatnikiem VAT. Obowiązek podatkowy powstaje dokładnie w dniu podpisania aktu i od tego momentu kupujący ma 14 dni na złożenie deklaracji PCC-3 oraz uiszczenie należnego podatku. Jest to sztywny termin ustawowy, którego przekroczenie może skutkować naliczeniem odsetek i koniecznością składania tzw. czynnego żalu.

Umowa deweloperska – czy podlega PCC?

Kupując mieszkanie od dewelopera, nie płacisz PCC!

Jeśli chcesz uniknąć dodatkowych opłat, postaw na mieszkanie z rynku pierwotnego. Wszystkie inwestycje Resi Capital są objęte VAT, dzięki czemu nie musisz płacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Poznaj nasze inwestycje:

Zobacz szczegóły i wybierz lokal bez zbędnych kosztów.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące podatku PCC przy zakupie mieszkania

Czy trzeba płacić podatek PCC przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Nie, zakup od dewelopera jest opodatkowany VAT-em, więc nie podlega podatkowi PCC.

Czy PCC obowiązuje przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Tak, standardowo obowiązuje stawka 2% PCC liczona od wartości rynkowej nieruchomości.

Kto jest zwolniony z podatku PCC w 2025 roku?

Zwolnione są osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.

Kiedy obowiązuje stawka 6% PCC?

6% PCC dotyczy osób kupujących szóste i kolejne mieszkanie na rynku pierwotnym.

Czy zakup mieszkania na kredyt wpływa na PCC?

Nie, forma finansowania nie ma wpływu na obowiązek podatkowy – liczy się typ transakcji.

Jakie są wyjątki od obowiązku zapłaty PCC?

PCC nie obowiązuje m.in. przy zakupie pierwszego mieszkania, transakcjach z VAT i dziedziczeniu udziałów.

Czy umowa deweloperska podlega PCC?

Nie, umowa deweloperska nie przenosi własności, więc nie wywołuje obowiązku podatkowego.

Co jeśli cena mieszkania jest niższa niż wartość rynkowa?

Urząd skarbowy może zakwestionować podstawę opodatkowania i zażądać dopłaty podatku.

Czy trzeba samemu złożyć deklarację PCC-3?

Tak, chyba że obowiązek poboru podatku przejmuje notariusz – wówczas robi to w imieniu kupującego.

Jak zapłacić PCC i gdzie?

Podatek PCC opłaca się przelewem na konto właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od transakcji.

Czy PCC dotyczy zakupu działki lub domu?

Tak, podatek obowiązuje także przy zakupie domu, działki budowlanej lub udziału w nieruchomości.

Ile wynosi podatek PCC od ustanowienia hipoteki?

Stawka wynosi zazwyczaj 0,1%, ale w przypadku kredytów mieszkaniowych hipoteka jest zwykle zwolniona z PCC.